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住建部专家“声援”任大炮,中国房子不够还得建,房价还会往上涨
本站 2018/10/21 15:42:52

过去二十年预言房价的“真神”当属任志强莫属。这么多年来任志强一直坚定的看涨房价,看好房地产市场的发展趋势,而房价虽然中间经历过几次短暂停歇,但总体来看确实是一路涨着过来的,正因为此任志强才有了“预言帝”的称号。他打遍房地产圈、经济学圈、财经圈无敌手,但凡和其持有不同意见的,最后都被现实狠狠打肿了脸。任志强是名副其实的地产预言第一人。其实熟悉任志强的人都知道,他预测房价还会继续涨,主要有三大依据:城市化进程离发达国家最低标准还有一大段距离,中国房地产还有很长红利期;中国未来独立群体庞大,现在只有7500万,未来可达2亿,房子还不够住;中国房价还很便宜,真正超过2万的城市仅有10个。但这么多年来,似乎业内“反任志强”的声音居多,支持他的除了相信他话早买房早受益的那一群忠实拥趸之外,寥寥无几。在更多的人看来,房价逐年的上涨与任志强殷勤“鼓吹”不无关系,任大炮不仅心甘情愿为地产商站台,他也是炒房客的“领路人”,本质上就是“奸商”,不值得相信。但近日住建部专家的一席话却让所有人看到了任志强的影子,该专家直言不讳地表示中国房子总量不够住,未来的房价还得往上涨,大有“声援”任志强的意思。一时间舆论炸开了锅。这位“声援”任志强的专家就是住建部住房政策专家委员会副主任、全国房地产商会联盟主席顾云昌。近日他在博智宏观论坛第三十二次月度例会上表示,现在中国住宅人均1.1套,人均建筑面积大概在35平米-40平米之间。他认为,中国住房总量仍然不够满足居住,市场还有很大发展空间。在他看来我国的人均住房面积虽然达到了40平,这一数据也和西方发达国家几乎齐平,但是他们计算的是套内面积,中国因为公摊很大,所以去除公摊之后实际人均面积只有不到30平,人均面积实际并没达到发达国家水平。而从城镇化水平来说,中国与发达国家相差就更远了:目前我国的城镇化率58%,而户籍人口城镇化率却只有42%左右,而发达国家城镇化最低水平是70%。由此不能推出,未来中国还有大量农村户口群体要进城,房子现在根本不够,还得继续建设。不仅如此,顾云昌还认为,目前最多的是阶段性的饱和,拆旧建新还会带来大量的需求,加上家庭小型化和老龄化,会导致丧偶老人独居、年轻人一人家庭越来越多。他引用数据说,发达国家一人家庭在15-20%,中国现在是6-7%,未来必然增加住房套数。对于未来的房价走势,顾云昌在10月27日某经济论坛上发表演说时明确说过:如果中国经济继续保持这样稳定的发展,房价下跌的可能性不大,大概率房价还会往上涨,但是涨的速度会放缓,特别是大城市的房价不能让它涨得太快了。行文至此,相信很多人已经看出了端倪——顾云昌预言未来楼市,预测房价的逻辑简直和任志强如出一辙:同样都认为中国城镇化率仍然大有可为,同样都指出了中国未来独居人口数量会迎来爆发、老龄化进程会加剧、拆旧建新依然需求强劲,同样都认为未来会有大批的农民工要进程,产生大量购房需求。叠加来看未来中国对房子的强大需求依然存在,从供应和需求结构不平衡来看,推导出房价会继续上涨就顺理成章了。无论从何种角度来看,任志强关于未来房价还会继续上涨的预言都没有失误。但奇哥不禁想问,这种逻辑真的还适用当下的房地产市场行情吗?城镇化率的不断提升真的还能直接作用于房价吗?中国房子真的不够住吗?首先,奇哥并没有批判二位专家的意思,更没资格批判,只是就事论事讨论一番。奇哥想说,以上两位专家都只谈了宏观数据对房价的影响,但是他们都忽略了最重要的一个因素,那就是中央对房地产市场的行政干预。殊不知,其实任志强自己就曾经说过,在中国房地产是名义上的市场经济,但实际上一切还都是政策说了算。一个政策能把垂死的市场救活,一个政策也能把火热的市场瞬间浇灭。而当前房地产真实行情就是,随着本轮调控两年之期已至,中央调控楼市的决心非但丝毫未减反而有更大幅提升,房地产正在悄然生变:当下房价下跌的城市越来越多,开发商采取主动降价促销回款策略的更是络绎不绝;楼市预期也正在发生逆转,炒房投机行为难觅踪迹,连之前一大批嚷嚷着买房自住的刚需也不见了踪影,不管是新房还是二手房市场,普遍都是观望的多,买的少,导致成交量锐减,房地产颓势早已形成。其次,随着城镇化率的不断提高,的确会影响房价走势,但是也需要分开来看:对于人口流入密集的一二线城市,城镇化率的确可以输送源源不断的人口红利,产生大量的购房、租房需求,这有助于房地产市场的发展,也会直接推升房价,无可厚非;但是对于众多三四线城市来说,却会呈现出不同景象,城市化率的作用会逐渐消失。原因很简单,过去的十年三四线城市都是缓慢发展,这两年迎来大跨步发展正是因为三四线棚户区改造、货币化安置创造了相当量的购房需求,但如今棚改已经进入尾声,三四线城市也会率先收缩;叠加城市化发展的路径中,人口的流向还是一二线大中城市,需求也是倾斜于一二线,因此三四线城市还是会进入衰退期。再者,中国现有的房子真的不足以支撑13亿人的住房需求吗?这一直是个难题,官方一直都没有准确的统计数据,因此我们也不能全信任志强和顾云昌的数据,要知道前两天国务院参事,原住建部副部长仇保兴刚说过,中国住房空置率惊人,连北京这样的城市都有20%超高的空置率,相信其它三四五六线城市更加严重。从仇保兴的言论来看,现在不仅房子够住,而且绰绰有余。未来房子当然要建,但是总量必须控制了,因为推出空置税、房产税这些长效机制会逼出房源,国家正在打造的这些秘密武器,对于房地产的整体影响不可小觑。不管谁对谁错,但是对于普通刚需购房者,奇哥还是老掉牙的观点:不管房价怎么动,预期怎么变,刚需第一套房还是抓紧上车。我们身处一个多变的时代,政策在变、利率在变、开发商在变、炒房客在变,经济结构也在调整,想要看清趋势,摸清房价脉络,找准最低点何其容易?奇哥认为,购房者始终牢记一点,买房是用来自住的就行了,不为升值不为投资,只为一家老小的未来,这么想你的心也能安定下来,不以物喜不以己悲,才能踏踏实实选一套自己和家人都满意的好房子。买房目的太多,功利性太强,永远会陷入自己设置的牢笼中。?
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